 Advokat Olaf Medina M. Hellgren | |
Beskattning av reavinsten vid försäljning av din fastighet i Spanien
Beskattningslandet
Enligt dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien får reavinst som uppkommer vid försäljning av en fastighet belägen i Spanien beskattas i Spanien. Om ägaren till en sådan fastighet har sin skatterättsliga hemvist i Sverige kommer det svenska skatteverket också att belasta försäljningen med skatt. Dubbelbeskattning har då uppstått och för undanröjandet av detta anger avtalet att Sverige i detta fall skall avräkna den reavinstskatt som erlagts i Spanien från den svenska. Avtalet innehåller även bestämmelser om att skatteverken i de båda länderna skall utbyta sådan information som kan ha betydelse för tillämpningen och efterlevandet av dubbelbeskattningsavtalet. I princip kan man alltså säga att svenska skatteverket borde veta om och även lösa avräkningsfrågan självmant. I realiteten fungerar dock inte detta system helt tillfredsställande, så för att förekomma eventuella problem bör den som säljer sin spanska fastighet direkt uppmärksamma skatteverket i Sverige på att reavinstskatt redan har inbetalats i Spanien.
Om dubbelbeskattning har skett har den enskilde tre år på sig att göra framställning om saken hos skatteverket i Sverige. Fristen löper från och med den tidpunkt då han fick vetskap om den åtgärd som givit upphov till beskattning som strider mot avtalet.
Den spanska reavinstskatten
Hur stor skatten blir i Spanien beror på olika faktorer:
Hur länge man ägt fastigheten
Systemet i Spanien för beskattning av reavinster har genomgått olika reformer under de senaste decennierna. Ursprungligen medgavs tämligen generösa avdrag (s.k. ”coeficientes reductores”) beroende på hur länge säljaren hade ägt fastigheten. Dessa innebar att säljaren medgavs avdrag med 11,11% per år som han haft fastigheten i sin ägo. Hade han ägt fastigheten i 10 år eller mer behövde han således inte betala någon reavinstskatt alls.
1996 genomfördes en första reform på vägen mot att fasa ut dessa avdrag. Den innebar att de gamla avdragen fanns kvar för de år fram till 1996 som säljaren hade ägt fastigheten. För innehavsåren från och med 1996 medgavs dock inga avdrag. Följaktligen medgavs inga avdrag alls om fastigheten köptes efter 1996.
Den senaste reformen genomfördes 2006 och är alltså nu gällande. Tanken med denna är att ta utfasandet ett steg längre och inte längre medge lika mycket avdrag för de år som fastigheten ägts före 1996. Ju längre tid efter 2006 som fastigheten har ägts av säljaren, desto mindre avdrag för åren innan 1996 medges. Successivt får de gamla reglerna alltså mindre och mindre effekt. Precis som efter reformen 1996, medges inga avdrag om fastigheten köpts efter 1996.
Vidare skall anmärkas att skattesatsen för reavinstskatten ändrats från och med 1 januari 2007. Både residenta och icke-residenta skattar 18% (tidigare 15% för residenta och 35% för icke-residenta).
Det nu sagda kan med fördel illustreras med olika exempel.
Du sålde en fastighet före reformen 2006
A) Om fastigheten köptes före reformen 1996, hade du fått göra avdrag med 11,11% av reavinsten för varje år från och med inköpsåret (två första åren undantagna).
Det sagda innebär att:
Om du t.ex. hade köpt din fastighet 1986 hade du per december 1996 haft den i mer än 10 år varför 100% av reavinsten är skattefri.
Om du istället hade köpt fastigheten 1990 hade du per december 1996 haft den i 7 taxeringsår och således hade du fått göra avdrag från reavinsten med 55.55% (7-2 = 5)och reavinstbeskattats på resterande belopp.
B) Om du köpte fastigheten efter 1996 hade du inte fått några avdrag alls utan beskattats för hela reavinsten.
Du säljer en fastighet efter reformen 2006
A) Om fastigheten köptes före reformen 1996, får du göra avdrag med 11,11% av reavinsten för varje år från och med inköpsåret.
Det sagda hade inneburit att:
Om du t.ex. köpte din fastighet 1986 och hade du per december 1996 haft den i mer än 10 år.
På grund av reformen som trädde i kraft den 21 januari 2006 får du dock inte avdrag med 100% längre. Endast kvoten av antalet dagar du ägt fastigheten fram till och med den 19 januari 2006 och det totala antalet dagar du ägt fastigheten fram till och med försäljningsdatumet medges såsom avdrag.
Ju längre tid efter den 19 januari 2006 du ägt fastigheten, desto mindre avdrag medges. 2006 års reform innebär alltså en successiv utfasning av avdragsrätten.
B) Om du köpte fastigheten efter 1996 får du inte några avdrag alls utan beskattats för hela reavinsten.
Indexreglering
Priset som fastigheten köptes för räknas upp genom multiplicering med en faktor som varierar enligt en tabell beroende på inköpsåret. På så vis justeras förändringarna i penningvärdet som skett sedan inköpsåret.
Hur påverkar säljarens ålder vid försäljningstillfället och om fastigheten utgör permanent bostad eller inte
Personer över 65 år som säljer sin permanentbostad är helt befriade från reavinstbeskattning. Lagen förutsätter som huvudregel att fastigheten måste ha varit säljarens permanentbostad under minst tre år.
Undantag görs dock om man tvingas sälja och byta bostad på grund av skilsmässa, giftermål eller dödsfall.
Uppskov med reavinst:
Säljaren får uppskov med hela reavinsten om inköpspriset för den nya bostaden är lika mycket eller högre än försäljningspriset för den gamla bostaden, annars sker en justering.
Advokaten & Finans | Juli 2007
| E-mail adresse | Tilmeld · Sänd till en vän |
