Advokat Olaf Medina M. Hellgren

TEXT: Advokat Olaf Medina M. Hellgren, Wallin & Partners
spansk advokat, medlem av Málagas Advokatsamfund 

Den omfattar regler för både uthyrning av fastighet för permanentbostad, "arrendamiento de vivienda" och för uthyrning av fastighet för annat ändamål än permanentbostad, "arrendamiento para uso distinto del de vivienda", här i fortsättningen kallad semesterbostad.

När det gäller uthyrning av fastighet för permanentbostad är många av hyreslagens regler till hyresgästens förmån. Detta innebär att lagen alltid har företräde framför vad parterna kan skriva i ett privat avtal. När det gäller uthyrning av fastighet för semesterbostad råder frihet mellan parterna att avtala om de villkor som ska reglera ett hyresförhållande.

Avgörande för om en fastighet skall betecknas som permanentbostad eller inte, är det faktiska användandet av fastigheten. Det är ointressant vad parterna skriver i ett hyresavtal. Om den uthyrda fastigheten faktiskt utgör hyresgästens permanentbostad, ska denna omständighet alltid medföra att fastigheten betecknas som permanentbostad.

Formkrav
I princip finns det inga formkrav för hyresavtal enligt spansk rätt. Såväl muntliga som skriftliga överenskommelser är bindande. Givetvis är det ju dock så att ett skriftligt avtal är bättre på så vis att man kan bevisa sin rätt till hyra. Ett kvitto kan fungera som substitut för hyresavtalet. Varje betalning ses som en korttidshyra på en månad om det är månatliga betalningar man gör. Man gör förstås klokt i att spara alla kvitton på hyresinbetalningar man gör.

Språk
Det är helt i sin ordning att avtalet är på annat språk än spanska, t.ex. på svenska, och att man skriver under det i Sverige trots att fastigheten ligger i Spanien. Det som är viktigt är att båda parter förstår innehållet i avtalet och att de spanska regler som ska gälla före parternas vilja översätts på rätt sätt.

Deposition
Hyresavtal föreskriver ofta att hyresgästen ska lämna en deposition, "fianza", som utgör en garanti för eventuella skador m.m. Man kan deponera pengarna för detta ändamål hos en speciell myndighet i Spanien. Depositionen ska motsvara en månadshyra.

Hyrestiden
Till skillnad mot i Sverige, där huvudregeln är att ett hyresavtal gäller för obestämd tid, är motsvarande regel i Spanien att hyresavtalet gäller för minst fem år.

Det betyder inte att hyresgästen blir bunden av hyreskontraktet under fem år. I praktiken skriver parterna ett avtal för ett år, som hyresgästen har rätt att förnya från år till år, upp till fem år.

Det spelar ingen roll hur lång hyrestid som står i avtalet. Man kan alltså ha skrivit att avtalet ska gälla i tre år, men sedan har hyresgästen rätt att bo kvar i upp till fem år som maximum.

Om inget sägs i avtalet antas det vara ingånget för fem år. Just detta är det yttersta skyddet för hyresgästens rätt att bo kvar, men hyresvärden kan dock göra sig av med en hyresgäst efter fem år.

Något direkt hinder mot att ingå avtalet på obestämd tid finns dock inte i Spanien.

Hyran
Enligt lagen råder avtalsfrihet om hyrans storlek. Utgångspunkten är marknaden eftersom avtalsfrihet råder. I Spanien saknas något generellt system för prissättning av hyresbostäder.

Semesterbostad
Vid korttidshyra (exakt hur kort denna tid måste vara för att inte anses vara en långtidshyra, är lite oklart och beror mycket på omständigheterna, från fall till fall) av semesterbostad får inte hyresgästen någon besittningsrätt. Hyresgästen måste lämna lägenheten när hyrestiden tagit slut.

OBS!
Hyresvärden måste vara medveten om att även om han har lagen på sin sida, så kan en process när hyresgästen vägrar att flytta, ta flera månader. Det är inte bara att be polisen vräka hyresgästen. Innan du kan bli av med hyresgästen som vägrar att flytta, måste det först finnas ett domstolsutslag i fallet.

Viktigt att tänka på som hyresvärd
– Du måste vara mycket noggrann med hyresvillkoren samt vid val av hyresgäst.

Du bör t.ex. tänka på att hyresgästen kan förstöra saker i lägenheten, ringa dyra telefonsamtal eller använda enormt mycket el. Därför bör du inkludera extra kostnader i hyran för att täcka sådana utgifter.

– Du bör vara medveten om att hyresvillkoren spelar stor roll, men inte alltid är avgörande. När det t.ex. gäller frågan om användningen av lägenheten. Du och hyresgästen kan ha avtalat om att det inte ska vara fråga om en permanentbostad, men om hyresgästen faktisk använder bostaden till det, så gäller detta förhållande framför det som avtalats.

– Om du hade tänkt hyra ut din lägenhet eller fastighet, mer än bara någon kortare tid per år, kanske du kommer att använda dig av en uthyrningsfirma som hjälper dig att hitta hyresgäster m.m. Det är i så fall viktigt att du noga läser igenom villkoren i företagets avtal med dig. Kolla t.ex. vad som står om ekonomisk ersättning för skador som orsakas i fastigheten av hyresgästen. Se även till att det inte står något om att företaget får förlänga hyran eller hyra ut din egendom igen utan att du först godkänner det.

Uppsägningstid
Om du som hyresvärd inte vill hyra ut din lägenhet efter hyrestidens slut, måste du se till att underrätta hyresgästen om detta, senast 30 dagar innan hyrestiden går ut. Görs inte detta, förlängs avtalet.

Hyresrättens förverkande
Grunder som kan åberopas för att få hyresrätten hävd i förtid, mot hyresgästens vilja:

• hyresgästen betalar inte hyran (enligt praxis måste detta förhållande normalt pågå under mer än tre månader innan detta kan ses som grund för uppsägning)

• hyresgästen åsamkar skada på Fastigheten
 
• hyresgästen använder lägenheten helt eller delvis till brottslig verksamhet

• hyresgästen hyr ut i andra hand utan tillstånd från hyresvärden

• hyresgästen orsakar allvarlig störning för grannarna