Advokat Olaf Medina M. Hellgren

Förra månaden tittade vi på vad den spanska hyreslagen säger om rättsförhållandet när ett hyresavtal ingås. Aspekter såsom hyrestid och besittningsskydd, hyrans storlek och deposition behandlades speciellt samt om hur lagen skiljer mellan uthyrning av fastighet för permanent- eller semesterboende

TEXT: Advokat Olaf Medina M. Hellgren, Wallin & Partners
spansk advokat, medlem av Málagas Advokatsamfund

Lagens bestämmelser har företräde före parternas överenskommelse när det gäller uthyrning för permanentboende, detta för att skydda hyresgästen. Dessa bestämmelser går däremot att förhandla bort när avtalet avser uthyrning för semesterboende. Om en fastighet ska betecknas som permanent- eller semesterbostad avgörs av det faktiska användandet, inte av vad parterna skrivit in i hyresavtalet.
Besittningsskyddet för permanentboende gäller i praktiken bara under fem år, vilket betyder att en hyresgäst alltid kan tvingas flytta efter fem år.
Frågan är om det bara är detta korta besittningsskydd som är främsta orsaken till att så få i Spanien väljer hyresrätt som boendeform? Svaret är delvis ja, men det finns många andra anledningar också.

Privatvärdar
Först och främst, någon hyrespolitik i svensk mening saknas helt i Spanien. Något bostadsbyggande för uthyrning förekommer i praktiken inte. Allmännyttiga och kommunala bostadsföretag som finns i Sverige är ett okänt begrepp i Spanien. Praktiskt taget alla hyresvärdar är privatvärdar, dvs. enskilda fastighetsägare som hyr ut sina fastigheter till hyresgäster. Hyran bestäms genom förhandlingar mellan parterna, eftersom hyresgästföreningar saknas. Välorgani-serade eller väletablerade hyresgästorganisationer finns inte i Spanien, detsamma gäller för fastighetsägare.
Enligt uppgifter från Instituto Nacional de Estadística (Statistiska Centralbyrån) utgörs endast 14 procent bland hushållen av hyresrätter. Den vanligaste boendeformen i Spanien är ett boende i sin egen lägenhet, radhus eller villa.
Statens ingripande på hyresmarknaden har hittills begränsats till införandet av en hyreslag som har till syfte att skydda den svagare parten, hyresgästen, mot hyresvärden.

Tvist mellan parterna
När tvist uppstår mellan parterna om till exempel obetalda hyror, fastighetens skick, m.m., hanteras sådana fall av de allmänna domstolarna. Detta medför i praktiken problem, både för hyresgästen och för fastighetsägaren. Någon motsvarighet till den svenska hyresnämnden och bostadsdomstolar finns inte i Spanien. Ett utslag i den spanska domstolen kan ta månader, till och med år, även när det gäller enkla tvister. Detta är mycket tufft för till exempel en hyresvärd som vill vräka en hyresgäst som inte betalar hyran. Hyresgästen kan bo kvar i fastigheten så länge tvisten pågår. I sådana fall vägrar hyresgästen ofta att flytta självmant och är dessutom ekonomiskt insolvent, så fastighetsägaren får aldrig tillbaka de obetalda hyrorna samtidigt som han inte kan hyra ut bostaden till någon annan. Detta har en förödande effekt på många, små privata hyresvärdar.
Men även en hyresgäst kan bli ett offer för detta system. Genom att tingsrätter sällan gör skälighetsbedömningar, kan många hyresavtal förverkas till hyresgästens nackdel. Till exempel, en vanlig svensk ”stridsåtgärd” som att vägra betala hyran då det uppstår en konflikt avseende fastighetens skick, kan vara förödande för hyresgästen om domstolen inte gör någon skälighetsbedömning.

Behov för särskild hyresdomstol
I Spanien finns idag ett mycket stort behov av en särskild hyresdomstol för att en snabb och enkel handläggning av hyrestvister ska kunna göras, samt införandet av en slags kronofogdemyndighet för verkställandet av domstolsbeslut. Tills detta införs måste hyresvärden till exempel kräva en bankgaranti från hyresgästen avseende hyran. Tyvärr existerar i Spanien inte någon motsvarighet till den svenska kreditupplysningen. För hyresgästen gäller det att alltid betala i tid samt att ordentligt besiktiga fastigheten innan den tillträds.

Dyrare bostadslån
- bättre hyresvillkor
Hyresrätt kan ändå komma att bli en boendeform som tilltalar fler och fler människor, tack vare fallande fastighetspriser och stigande bankräntor. Dyrare bostadslån gör att många fastighetsägare ”tvingas” att hyra ut sina fastigheter, vilket i sin tur leder till bättre hyresvillkor för eventuella hyresgäster. Att det blivit svårare att sälja fastigheter är ett faktum och bostadsbyggandet har kraftigt bromsat in. Kranarna och de många nya bostadshusen som är på väg att byggas färdigt överallt, är resultatet av köpekontrakt som undertecknades för 4-5 år sedan, då boomen var i full gång. Att det har byggts så mycket i Spanien under de senaste åren - bara under 2006 stod Spanien för 30 procent av det totala bostadsbyggandet i EU, cirka 915.000 nya bostäder - har i vissa områden skapat ett överskott av nya bostäder. När fastighetsägare får det svårare att sälja, kan uthyrning vara den enda lösningen till att finansiera och behålla en fastighet.

Hur beskattas en uthyrd lägenhet?
Om fastighetsägaren har sin hemvist i Spanien, ska hela hyresbeloppet räknas som inkomst, men från denna får man göra vissa avdrag. Hur mycket skatten blir i procent beror på hyrans storlek samt hyresvärdens övriga inkomster. Om fastighetsägaren däremot inte har sin hemvist i Spanien, ska även i detta fall hela hyresbeloppet räknas som inkomst av uthyrningen, men inga avdrag får göras. Skatten på det beloppet blir alltid 24 procent.


Det finns ju andra boendeformer i Spanien och i nästa artikel ska vi titta lite närmare på vilka de är.

E-mail adresse

Tilmeld · Sänd till en vän