 Advokat Olaf Medina M. Hellgren | |
Wallin & Partners
Det är enligt svensk lag (Bostads-rättslagen 1991:614) tillåtet att starta en bostadsrättsförening som har sin fastighet i utlandet, det finns ingen lagregel som direkt förbjuder detta. Man kan säga att frågan för närvarande är oreglerad. Det finns dock vissa saker man bör tänka på. Eftersom fastigheten ligger i Spanien kan spansk lag komma att tillämpas i vissa frågor och spansk domstol är behörig att handlägga dessa och andra frågor.
Inom bostadsrättsföreningen kan det mycket väl fungera med att tillämpa den svenska bostadsrätts-lagen, med alla dess specialutformade regler. I Spanien finns det ingen motsvarighet till denna upplåtelseform i boende, så någon direkt reglering i lag finns inte. Detta är dock inte något direkt hinder för att ett flerbostadshus juridiskt ska kunna skötas och förvaltas som bostadsrätter och regleras med tillämpning av den svenska bostadsrättslagen. Vi ska titta lite närmare på några rekvisit och frågor som är viktiga att känna till för de personer som kan ha intresse att köpa en svensk bostadsrätt i Spanien.
Bostadsrätt - lös egendom
Man bör observera att en bostadsrätt juridiskt sett inte är någon riktig fast egendom utan betraktas som lös egendom. Detta innebär till exempel, att vid köp av bostadsrätt skriver man överlåtelseavtal och inte köpekontrakt. Köp av bostadsrätt regleras i Sverige genom köp-lagen och inte genom jordabalken, som gäller köp av fast egendom. Köparen av en bostadsrätt får alltså inte någon lagfart på sin bostad.
Vad är en bostadsrättsförening?
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger fastig-heten (ett flerbostadshus) och lägenheterna. Fastigheten är fördelad på lägenheter men till skillnad mot ägarlägenheter, köper man ingenting fysiskt när man köper en bostadsrätt, man köper rätten till att utnyttja lägenheten. Alla bostadsrättsföreningar måste vara registrerade i Sverige. Varje förening har en styrelse som ska sköta och förvalta föreningen och fastigheten.
Enligt ovanstående måste den spanska fastigheten ägas av den svenska bostadsrättsföreningen och vara registrerad i bostadsrättsföreningens namn. Eftersom fastighetsregister är offentliga register, kan vem som helst få information om en fastighet.
Något register för bostadsrätter saknas däremot i Sverige. Hur vet man då vem som är ägare till en viss bostadsrätt i Spanien? I praktiken måste styrelsen i föreningen ha en lägenhetsförteckning och i den anteckna vilka som äger de olika bostadsrätterna. Denna förteckning utgör det enda beviset på ägande av bostadsrätt.
Styrelsen har också en medlemsförteckning som är offentlig för allmänheten.
Vilka fördelar finns avseende denna ägandeform i Spanien?
Om vi jämför denna form av kollektivt ägande av bostäder med den spanska formen ägarlägenheter, kan vi konstatera att det kan finnas vissa fördelar med en bostadsrätt:
– I dagens konjunktur, med fortfarande ganska höga fastighetspriser, stigande räntor och hårdare kreditprövningar, kan bostads-rätt vara ett billigare och mer tillgängligt bostadsalternativ för vissa personer.
– Till skillnad mot ägarlägenheter, där den gemensamma fastigheten inte belånas, tar den som köper en bostadsrätt en andel av de lån som ligger på bostadsrättsföreningen, vilket gör att priset eller insatsen kan bli lägre, mot en högre månadsavgift, dock lättare att bära i längden.
– Mindre risk och ansvar: den enskilde ägaren har inget personligt ekonomiskt ansvar för föreningens lån.
– Uthyrning: idag är det under vissa förhållanden tillåtet för ägare till bostadsrätt att hyra ut sin egendom. Styrelsen måste dock godkänna uthyrningen och man bör kontrollera vad det står i stadgarna i föreningen. I Spanien skulle dock uthyrning på egen hand avrådas, med tanke på att eventuell hyresgäst kan åberopa den spanska hyreslagen, vilket kan orsaka konflikt mellan spansk och svensk lag.
– Skattemässigt, eftersom bostadsrätt är lös egendom och föreningen är svensk, kan man lätt undgå beskattning i Spanien. I princip ska ingen överlåtelseskatt betalas vid köp av bostadsrätten och ingen reavinstskatt betalas i Spanien i samband med försäljning. Ägandet blir heller inte föremål för arvsskatt i Spanien.
– En bostadsrättsinnehavare har inte ett lika stort ansvar för fastighetens underhåll. Man svarar dock själv för det inre underhållet.
– Jämfört med hyresrätt: i båda fallen innehar man en nyttjanderätt, men bostadsrätten är svårare att förlora än hyresrätten, det krävs att man missköter sig ordentligt för att bostadsrätten skall förverkas. Vidare är hyresrätten normalt begränsad i tid. I Spanien, för närvarande till fem år.
Bostadsrättsköpare i Spanien bör besiktiga lägenheten och fastig-hetens gemensamma utrymmen lika noggrant som om man skulle köpa en vanlig ägarlägenhet.
Några råd
Sammanfattningsvis bör följande åtgärder observeras av dem som vill köpa bostadsrätt i Spanien:
– Kontrollera fastighetsregister för att få information om vem som äger fastigheten.
– Be att få ett uppdaterat svenskt registerutdrag för bostadsrätts-föreningen i fråga. Ett sådant utdrag ska bekräfta att föreningen är korrekt registrerad i Sverige.
– Ta reda på vem som sitter i styrelsen.
– Begär att få se lägenhets- och medlemsförteckning.
– Begär att få se styrelsens årsredovisning och föreningens räkenskaper, dessa ska vara godkända av en svensk auktoriserad revisor.
– Kontrollera att bostadsrätten inte är pantsatt.
Advokaten & Finans | November 2007
| E-mail adresse | Tilmeld · Sänd till en vän |
